萬科房地產(chǎn)公司成本管理六控制.doc

萬科房地產(chǎn)公司成本管理六控制 ，萬科房地產(chǎn)公司成本管理六控制。
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房地產(chǎn)公司成本管理六控制 2009-10-21　　清華領(lǐng)導(dǎo)力培訓(xùn)　　顧偉京 房地產(chǎn)公司成本管理方面加強(qiáng)資金管理，增加資金控制的計(jì)劃性。
集中資金管理，減少資金沉淀收集國(guó)家稅收政策信息，進(jìn)行稅收籌劃，爭(zhēng)取合理的低稅務(wù)成本。
　　筆者對(duì)房地產(chǎn)公司做過深入的調(diào)查，也親自做過地產(chǎn)項(xiàng)目，大部分地產(chǎn)商最頭疼的是成本管理，因?yàn)檫@直接關(guān)系到他們的利潤(rùn)，而地產(chǎn)企業(yè)成本管理所具有的特性（6特性）與問題（6問題）導(dǎo)致了成本管理的難度增加，所以研究房地產(chǎn)公司成本管理也就成為房地產(chǎn)企業(yè)勢(shì)在必行的一項(xiàng)重要工作。
房地產(chǎn)公司成本管理基本上可分為土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷成本、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用六大部分，其中，土地成本和工程成本所占比較比重較大，合計(jì)可達(dá)75%-90%（部分學(xué)者認(rèn)為是80%-90%,個(gè)人認(rèn)為前期費(fèi)用與營(yíng)銷成本的比重有較大的變化空間，故而會(huì)使土地成本與工程成本的下限達(dá)到75%），土地成本因政府控制價(jià)格使得壓縮空間較小，而工程成本、營(yíng)銷成本因涉及因素復(fù)雜使得壓縮空間較大，前期費(fèi)用也存在一定的壓縮空間。
因此，工程成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的關(guān)鍵所在，同時(shí)也應(yīng)關(guān)注前期費(fèi)用和營(yíng)銷成本的控制。
下面將對(duì)上述六大項(xiàng)成本的控制要點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)研究。
　　1.土地成本 　　土地成本的控制要點(diǎn)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目前期的可行性研究和合作方的調(diào)查，保證土地成本支出的可行性，同時(shí)也應(yīng)關(guān)注一些市政費(fèi)用的支出。
　　在可行性研究時(shí)，應(yīng)該深入調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目信息和市場(chǎng)信息以及編寫可行性研究報(bào)告時(shí)嚴(yán)加控制。
　　在新征土地時(shí)，應(yīng)通過建立科學(xué)的土地評(píng)估體系、投標(biāo)評(píng)審、確定合理報(bào)價(jià)、爭(zhēng)取政府優(yōu)惠等方法來控制征地費(fèi)用。
通過在法律范圍內(nèi)盡量控制費(fèi)用的方法來控制拆遷安置費(fèi)用。
通過公司的工程管理體系來控制自建部分的市政費(fèi)用。
通過與政府溝通協(xié)商來控制政府部分的市政費(fèi)用。
在合作開發(fā)時(shí)，應(yīng)通過開展盡職調(diào)查，減少操作風(fēng)險(xiǎn)；合作方式、分成比例的選擇以雙贏為目的；付款總額、付款時(shí)間上選擇利于公司利益的方式，盡量延長(zhǎng)付款時(shí)間和增加付款次數(shù)等手段來進(jìn)行成本控制。
　　2.前期費(fèi)用 　　前期費(fèi)用包括報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、勘測(cè)費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用等，其本身成本支出并不多，但其間決定了工程成本可能高達(dá)80%的成本支出，因此，該階段除了關(guān)注前期費(fèi)用本身的支出外，更應(yīng)關(guān)注規(guī)劃方案的確定，材料設(shè)備的選型。
　　在報(bào)批階段，應(yīng)通過開展社會(huì)公關(guān)，爭(zhēng)取政策優(yōu)惠，合理提高容積率來控制報(bào)批報(bào)建費(fèi)用。
　　在設(shè)計(jì)單位采購(gòu)階段，應(yīng)制定采購(gòu)方式選擇規(guī)則，明確各類設(shè)計(jì)應(yīng)采取的采購(gòu)方式，根據(jù)各類供應(yīng)商進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃制定采購(gòu)計(jì)劃，提前準(zhǔn)備，為招標(biāo)采購(gòu)爭(zhēng)取更多時(shí)間空間，對(duì)直接委托項(xiàng)目嚴(yán)格審查。
并建立合格供方名錄、可試用供方名錄和不合格供方名錄，不合格供方不得入圍，外來單位組織嚴(yán)格資格預(yù)審?fù)ㄟ^方可入圍，入圍單位由公司高層確認(rèn)，尤其供方名單外單位由更高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審核。
　　在概念設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì)階段，要求設(shè)計(jì)輸入充分，收集項(xiàng)目概況、規(guī)劃要點(diǎn)、產(chǎn)品定位報(bào)告、成本測(cè)算等資