容積率大全.doc

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容積率大全 所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。
對于發(fā)展商 來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉 及到居住的舒適度。
綠化率也是如此。
綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般 也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。
這兩個比率 決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計一個社 區(qū)。
一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠 化率應(yīng)不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。
過低容積率也應(yīng)設(shè)限 隨著市政府一系列政策的出臺，市中心建筑容積率偏高的現(xiàn)狀將會得到顯 著改善。
然而筆者發(fā)現(xiàn)，有關(guān)部門對本市郊區(qū)的建筑容積率并沒有明確的限制過 低的規(guī)定，對于土地的批租、招投標(biāo)、規(guī)劃建設(shè)等房屋審批手續(xù)，只有對住宅建 筑容積率不能超高的規(guī)定，而沒有超低的限制標(biāo)準(zhǔn)。
本市郊區(qū)就存在住宅建筑地 塊容積率過低的現(xiàn)象。
這不僅浪費了有限的土地資源，也不符合市政府倡導(dǎo)的營 建中低價位商品住宅的政策。
以市中心土地價格為人民幣11000元/平方米的售價計算，當(dāng)建筑容積率從3. 5降至2.5時，售價則要上漲人民幣1500元/平方米才能平衡利潤。
因此，在地價較 低的市郊結(jié)合部建造居住樓宇，勢必為普通百姓提供大量房源。
如果發(fā)展商們僅 僅滿足于個別高端客戶的需求或追求投資的高回報、都熱衷于建設(shè)容積率超低 的豪華別墅的話，那將會使許多翹首盼“樓”的普通市民、工薪階層望“樓”興嘆。
據(jù)筆者對本市郊區(qū)15個樓盤的調(diào)查，上海市郊別墅的建筑容積率平均只有0.25左 右，有的甚至還不到0.1，可以說幾畝土地才造一幢別墅。
特別是國土資源部出臺關(guān)于限制別墅用地的政策后，原來在市郊儲備大量土地的發(fā)展商，也從原定位于 中等容積率的普通別墅項目轉(zhuǎn)向只適合少數(shù)人居住的超低容積率高檔豪