2011年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)資料(3).doc

2011年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)資料(3)

一、大綱要求 考試目的 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價(jià)主要文寫作的了解、熟悉和掌握程度。
考試要求 要求考試掌握本章內(nèi)容。

二、內(nèi)容講解
第一章　房地產(chǎn)估價(jià)文寫作
第一節(jié)　房地產(chǎn)估價(jià)文概述 （五）估價(jià)的假設(shè)和限制條件的寫作 依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》附錄第A．0．5，在估價(jià)的假設(shè)和限制條件中，要說明：①本次估價(jià)的假設(shè)前提；②未經(jīng)調(diào) 查確認(rèn)或無法調(diào)查的資料；③估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響；④本估價(jià)報(bào)告使用的限制 條件。
［例1-4］ 估價(jià)的假設(shè)和限制條件的寫作實(shí)例 估價(jià)的假設(shè)和限制條件
1．本次估價(jià)的假設(shè)前提
（1）估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓。

（2）洽談交易期間房地產(chǎn)價(jià)值將保持穩(wěn)定。

（3）市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。
（4）交易雙方都具有完全市場信息，對交易對象具有必要的專業(yè)知識。
（5）不考慮特殊買家的附加出價(jià)。
來源建設(shè)工程教育網(wǎng)
2．未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)
（1）本報(bào)告出具的價(jià)格包含了國有土地使用權(quán)出讓金。
如至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止，原產(chǎn)權(quán)人尚有任何有關(guān)估價(jià)對象的應(yīng) 繳未繳稅費(fèi)，應(yīng)按照規(guī)定繳納或從評估價(jià)值中相應(yīng)扣減。

（2）本次估價(jià)未對估價(jià)對象做建筑物基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上的測量和實(shí)驗(yàn)，本次評估假設(shè)其無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大 質(zhì)量問題。

（3）假設(shè)估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)無抵押情況或原有的抵押情況已注銷。

3．估價(jià)中未考慮的因素及一些特殊處理
（1）估價(jià)結(jié)果是反映估價(jià)對象在本次估價(jià)目的下的市場價(jià)格參考，估價(jià)時(shí)沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化 、市場供應(yīng)關(guān)系變化、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價(jià)值的影響，也沒有考慮估 價(jià)對象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價(jià)格等對評估價(jià)值的影響。
當(dāng)上述條件 發(fā)生變化