房地產(chǎn)估價案例與分析精講班.doc

房地產(chǎn)估價案例與分析精講班 ，房地產(chǎn)估價案例與分析精講班第12講作業(yè)卷。
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一、簡答題:
1、 （一）張某于2006年11月以銀行按揭方式購買了一套140㎡的三室二廳住宅。
由于生意經(jīng)營不善，擬于2007年5月出售該住宅。
李某有意購入該住宅，但雙方均不知該如何確定此套住宅價格，為此委托某房地產(chǎn)估價公司進行評估，請你作為一名房地產(chǎn)估價師寫出評估該住宅轉(zhuǎn)讓價格的估價技術(shù)路線。
標準答案：
1．用市場法或成本法評估出該套住宅在轉(zhuǎn)讓之日的完全產(chǎn)權(quán)售價。

2．根據(jù)張某與銀行簽訂的按揭合同的約定，李某在購入該住宅后，可以與該銀行繼簽按揭合同，繼續(xù)向銀行支付剩余本息；也可以與張某在買賣合同中約定，由李某提前償還貸款本息。

3．由完全產(chǎn)權(quán)的售價減去需繼續(xù)向銀行支付的剩余本息值在轉(zhuǎn)讓之日的現(xiàn)值，得出該套住宅的轉(zhuǎn)讓價。

2、 （二）趙某于2005年6月預(yù)購了一幢別墅（總售價為120萬元），并先后向開發(fā)商支付了114萬元。
該別墅于2006年6月30日竣工后，趙某付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，并重新進行了裝修，花費了40萬元。
2006年9月為籌集資金做生意，趙某欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2006年9月10日委托估價機構(gòu)進行了估價，此時同類型（指重新裝修前）的別墅的正常市場售價為130萬元，趙某希望評估價值為2006年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用，即170萬元，現(xiàn)估價人員掌握的資料有：
1．趙某與開發(fā)商于2005年6月簽訂的商品房買賣合同原件；
2．趙某的購房發(fā)票；
3．商品房預(yù)售許可證復(fù)印件；
4．其他有關(guān)房地產(chǎn)市場資料。
請問：
1．上述資料用于抵押估價是否齊全？
2．估價人員可否承諾按170萬元進行估價？
3．可否按2006年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確定評估值？為什么？ 標準答案：
1．上述資料用于抵押估價尚不齊全，比如缺趙某裝修花費成本的證明，拆除裝修部分的成本等。

2．房地產(chǎn)估價人員不能承諾按170萬元進行估價，估價機構(gòu)應(yīng)按照獨立、客觀、公正的總原則進行估價，不能為了承攬業(yè)務(wù)而迎合估價委托人的要求，使估價結(jié)果畸高或畸低。

3．不能按2006年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確定評估值。
因為重新裝修會破壞原有裝修，并使原有裝修價值受損，所以重新裝修后的房地產(chǎn)價值并不等于簡單的成本相加，應(yīng)按別墅裝修后的社會平均成本進行估價才是科學(xué)合理的。

3、 （三）黃某于2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，并補交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了產(chǎn)權(quán)證變更手續(xù)。
2007年黃某為轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)，要求評估其現(xiàn)時市場價值。
因當?shù)責o類似餐館的可比實例，故估價人員首先采用了收益法估價（估價依據(jù)正確），估值40萬元。
然后，再將該估價對象視為住宅采用了市場法估價，估值50萬元。
由此確定最終估價結(jié)論為（40＋50）÷2＝45（萬元）。
請問：這樣確定估價結(jié)論是否正確？為什么？ 標準答案：這樣確定估價結(jié)論不正確。
因為：
1．將估價對象視為住宅進行估價違背了"合法原則"。
因為在估價時點估價對象的合法用途不再是住宅而是商業(yè)用途。
若僅按最高最佳使用原則考