地產(chǎn)論：商業(yè)地產(chǎn)策劃與住宅地產(chǎn)策劃差異.doc

地產(chǎn)論：商業(yè)地產(chǎn)策劃與住宅地產(chǎn)策劃差異

地產(chǎn)論：商業(yè)地產(chǎn)策劃與住宅地產(chǎn)策劃差異 什么是“策劃”？按照漢語(yǔ)詞典的解釋：策劃就是運(yùn)用謀略和計(jì)策去取 得一種超出常規(guī)的良好結(jié)果。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走過(guò)了十多年的發(fā)展歷程 ，相對(duì)于住宅地產(chǎn)策劃，商業(yè)地產(chǎn)策劃是一種全新的、方興未艾的事業(yè) ；對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，是發(fā)展中的新興支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于從業(yè)人員，無(wú)疑是 一次“與時(shí)俱進(jìn)”的機(jī)會(huì)。

一、價(jià)值層面的差異
1．物業(yè)價(jià)值 商業(yè)物業(yè)的價(jià)值在于經(jīng)營(yíng)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造高于價(jià)格的價(jià)值。
一個(gè)商業(yè)項(xiàng) 目必須要系統(tǒng)考慮項(xiàng)目的商業(yè)定位、招商、經(jīng)營(yíng)，才能實(shí)現(xiàn)高水平的商 業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)，達(dá)到預(yù)期的贏利目標(biāo)。
而住宅的價(jià)值在于居住，保值升值。
其關(guān)鍵是準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位及目標(biāo)消 費(fèi)群體定位，最后通過(guò)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)價(jià)值。
從投資角度來(lái)看，住宅可以買(mǎi)來(lái)自用，是保值投資，風(fēng)險(xiǎn)性極小，而 商業(yè)項(xiàng)目一旦沒(méi)做旺，其價(jià)值就極低，甚至一文不值，風(fēng)險(xiǎn)性極大。

2．利益關(guān)系 從主體上說(shuō)，住宅地產(chǎn)的價(jià)值鏈顯然單一得多，即“開(kāi)發(fā)商 終端消費(fèi)者”。
商業(yè)地產(chǎn)的利益參與者更為復(fù)雜，它的價(jià)值鏈?zhǔn)恰巴顿Y 者開(kāi)發(fā)商營(yíng)運(yùn)商經(jīng)營(yíng)者 終端消費(fèi)者”。
其中包含這四種權(quán)益關(guān)系，開(kāi)發(fā)者的權(quán)益、所有者的權(quán) 益、經(jīng)營(yíng)者的權(quán)益、管理者，的權(quán)益，它們與商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式密不 可分。
開(kāi)發(fā)者是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商；所有者是商鋪真正的擁有者；
第三是經(jīng)營(yíng)者 ，就是進(jìn)入這個(gè)商業(yè)里面從事商品經(jīng)營(yíng)者；大型與中小型商場(chǎng)都需要有 一個(gè)統(tǒng)一的管理者實(shí)施有效的管理。
開(kāi)發(fā)者通過(guò)項(xiàng)目獲得利益；所有者通過(guò)出租商業(yè)物業(yè)獲取租金收入；經(jīng) 營(yíng)者通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲取經(jīng)營(yíng)效益；管理者通過(guò)管理獲取管理利益。
與住宅開(kāi)發(fā)相比，住宅僅僅通過(guò)發(fā)展商和購(gòu)買(mǎi)者兩個(gè)環(huán)節(jié)就可以構(gòu)成單 一價(jià)值鏈，而商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈上除了開(kāi)發(fā)商，還包括消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者 和投資者，每個(gè)參與者都有自己的利益出發(fā)點(diǎn)，因此不可避免地存在著 許多矛盾，像發(fā)展商要求鋪位劃