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對房地產(chǎn)營銷策劃的理性思考

對房地產(chǎn)營銷策劃的理性思考 李昕 中國房地產(chǎn)營銷業(yè)的興起和發(fā)展，為加速房地產(chǎn)的循環(huán)創(chuàng)造了條件。
從當(dāng)初的“一無所 有”到現(xiàn)在的“無處不在”，可以說，營銷觀念的樹立以及各種營銷方式的使用，是房地產(chǎn)業(yè)蓬 勃發(fā)展的一個見證。
房地產(chǎn)營銷與房地產(chǎn)開發(fā)有著密切關(guān)系。
房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展使?fàn)I銷業(yè) 空前興旺，不少不具備營銷能力的機構(gòu)也掛牌從事營銷，想在市場中分一杯羹。
雖然總體上 房地產(chǎn)營銷尚處于“春秋時期”，相安無事。
但隨著房地產(chǎn)開發(fā)微利時代的趨近，對營銷策劃 探索的深入，可以預(yù)言，競爭激烈的“戰(zhàn)國時代”的到來已為期不遠(yuǎn)。
房地產(chǎn)營銷雖經(jīng)過幾年 的探索，開發(fā)商、營銷商已開始用理性的眼光看待營銷的價值，但許多人還未從根本上認(rèn)識 房地產(chǎn)營銷的合理內(nèi)核，因而在房地產(chǎn)開發(fā)實踐中未能最大限度地發(fā)揮營銷策劃的作用。
盡管普遍認(rèn)為房地產(chǎn)營銷方式已從單一化趨向全面化，營銷服務(wù)已從注重表面趨向追 求內(nèi)涵，營銷推廣已從雜亂無章趨向規(guī)范有序，但縱觀現(xiàn)今樓市營銷策劃，很多地方仍值得 深思。
許多營銷商、開發(fā)商對營銷的認(rèn)識仍留于膚淺，甚至有的由于理解的偏頗導(dǎo)致在實際 運作中使?fàn)I銷策劃走入誤區(qū)。
如何理性認(rèn)識營銷的合理內(nèi)核，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是擺 在中國房地產(chǎn)營銷界面前的一個迫在眉睫的問題。

一、營銷策劃是一種貫穿市場意識的行為方式營銷策劃是連接產(chǎn)前市場與產(chǎn)后市場之 間的一種行為方式。
由于房地產(chǎn)開發(fā)的長期性以及市場反饋的間接性和滯后性，使得產(chǎn)前產(chǎn) 后市場是不盡相同的。
而營銷策劃就是一座橋梁，它必須忠于它所銜接兩端的本質(zhì)特征 市場意識。
營銷策劃的根本不是一本洋洋灑灑或字字珠璣的策劃方案文本，而是結(jié)合所在樓 盤，貫穿市場意識，尋找總結(jié)出的一種如何把握樓盤市場推廣的行為方式。
樓盤未造，策劃先行，所謂“運籌帷幄之中，決勝千里之外”。
通常可以看到，許多營